Eine vermietete Immobilie kann Mieteinnahmen, Sachwert und langfristigen Vermögensaufbau verbinden. Entscheidend ist, wie sich Standort, Kaufpreis, Finanzierung und laufende Kosten in die persönliche Finanzplanung integrieren lassen.
Wie eine Kapitalanlage in eine ganzheitliche Finanzplanung passen kann, am aktuellen Beispiel THE ONE in München-Obersendling .
Die wichtigsten Fragen vor dem Immobilienkauf
Eine Kapitalanlageimmobilie kann ein wertvoller Baustein für Vermögensaufbau und Altersvorsorge sein. Dazu sollte sie gemeinsam mit den übrigen Vermögenswerten, Einnahmen und Lebenszielen betrachtet werden.
Vor einer Investition kläre ich in meiner Beratung insbesondere:
- Wie viel Eigenkapital und Liquiditätsreserve stehen zur Verfügung?
- Welche monatliche Belastung passt dauerhaft zum Einkommen?
- Wie lassen sich Kaufnebenkosten, Rücklagen und mögliche Zusatzkosten einplanen?
- Welche Finanzierung, Zinsbindung und Tilgung passen zum Anlagehorizont?
- Wie kann die Immobilie mit Wertpapieren und weiteren Vorsorgelösungen kombiniert werden?
- Welche Rolle soll die Immobilie später bei der Altersvorsorge spielen?
Der zentrale Gedanke lautet nicht: „Kann ich mir eine Immobilie leisten?“
Sondern: „Wie kann ich eine Immobilie sinnvoll finanzieren und in meine Gesamtplanung integrieren?“
Dafür ist eine realistische Kalkulation wichtig, mit Einnahmen, Ausgaben, Rücklagen, Finanzierungskosten und möglichen Veränderungen im Lebensverlauf. Steuerliche Vorteile können die Planung ergänzen. Sie sollten aber nicht der einzig Grund für einen Kauf sein, und müssen individuell mit einer Steuerberatung geprüft werden.
Warum ich mir ein Neubauprojekt in München angesehen habe
Bei Finanzen mit Stieler berate ich Menschen zu Altersvorsorge und Vermögensaufbau und vermiete selbst vier Immobilien. Dadurch kenne ich die wichtigsten Themen nicht nur aus Finanzberechnungen, sondern auch aus dem Alltag einer Eigentümerin: Finanzierung, Rücklagen, Vermietung, Instandhaltung und langfristige Planung.
Bei meinem Besuch in München habe ich mir THE ONE, das Umfeld in Obersendling und die Projektpartner angesehen. Das Neubauprojekt ist ein konkretes Beispiel für die übergeordnete Frage:
Wie kann eine Immobilie zur persönlichen Vermögensstrategie beitragen?
Eine Immobilie muss dabei nicht isoliert betrachtet werden. Sie kann mit anderen Anlageklassen kombiniert werden, sodass ein ausgewogenes Gesamtvermögen entsteht.
München als Standort für eine Kapitalanlageimmobilie
München zählt zu den teuersten und nachfragestärksten Wohnungsmärkten Deutschlands. Der qualifizierte Mietspiegel der Landeshauptstadt München weist für 2025 eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 Euro pro Quadratmeter aus. Das entspricht einem Anstieg von 5,5 Prozent gegenüber dem Mietspiegel 2023.
Aktuelle Angebotsmieten liegen teilweise deutlich höher. Nach dem GREIX-Mietpreisindex des Kiel Instituts betrug die durchschnittliche Angebotskaltmiete in München im zweiten Quartal 2026 23,70 Euro pro Quadratmeter. Damit lag München an der Spitze der untersuchten deutschen Metropolen. Zur journalistischen Auswertung der GREIX-Daten
THE ONE in München-Obersendling
THE ONE entsteht in der Hofmannstraße 61 im Quartier Hofmann Höfe auf dem früheren Siemens-Areal in München-Obersendling.
Nach den aktuellen Unterlagen umfasst der erste Bauabschnitt:
- 372 voll möblierte Eigentumswohnungen,
- ein bis drei Zimmer,
- Wohnflächen von etwa 20 bis 51 Quadratmetern,
- gemeinschaftliche Dachgärten,
- Fahrrad- und Tiefgaragenstellplätze,
- ein Mobilitätskonzept mit Carsharing,
- eine Photovoltaikanlage,
- Fernwärme der Stadtwerke München und
- den geplanten Standard Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude.
Die Verkäuferin strebt eine Fertigstellung bis zum 31. Dezember 2028 an. Zum Konzept gehört außerdem die Möglichkeit, einem Warmmietpool beizutreten. Dabei können Mieteinnahmen mehrerer Wohnungen gemeinsam verteilt werden. Gleichzeitig werden bestimmte Risiken gemeinschaftlich getragen.
Finanzierung und Risiken realistisch planen
Gemeinsam prüfen wir, wie das konkrete Objekt zur finanziellen Ausgangslage, zur Risikotragfähigkeit und zu den langfristigen Zielen passt.
Ein Neubau bietet moderne Ausstattung und planbare energetische Standards. Gleichzeitig entstehen besondere Planungsfragen. Dazu gehören mögliche Bauverzögerungen, Baumängel, Änderungen bei der Finanzierung oder eine spätere Vermietung zu anderen Konditionen als ursprünglich kalkuliert.
Wichtig ist deshalb, frühzeitig zu planen:
- Welche Kosten fallen bis zum Beginn der Vermietung an?
- Wie hoch sollten Rücklagen für Hausgeld, Instandhaltung und mögliche Leerstände sein?
- Wie entwickelt sich die Finanzierung bei einer Anschlussfinanzierung?
- Wie flexibel bleibt die persönliche Liquidität?
Diese Fragen sind keine Hindernisse, sondern wichtige Bausteine für eine tragfähige Strategie. Je klarer die Planung, desto besser lässt sich die Immobilie in das Gesamtvermögen integrieren.
Ein erfahrener Ansprechpartner für exklusive Immobilien
Für die Beratung und Vermittlung exklusiver Kapitalanlagemöglichkeiten ist mein Kollege Lutz Niederheide der richtige Ansprechpartner. Dazu gehört auch das Neubauprojekt THE ONE. Lutz kennt die jeweiligen Projekte, verfügbaren Einheiten und objektbezogenen Unterlagen. Gemeinsam mit Interessierten prüft er, welche Kapitalanlage zu den persönlichen Vorstellungen und finanziellen Rahmenbedingungen passen könnte.
„Mich begeistert der Vermögensaufbau mit System – und die Möglichkeit, Immobilien gezielt darin einzubinden. Dringend benötigten Wohnraum zu schaffen und zugleich das Vermögen meiner Kundinnen und Kunden zu mehren, treibt mich an.“
Lutz Niederheide, Ansprechpartner für exklusive Kapitalanlageimmobilien
Meine Rolle bei der Finanzplanung
Ich begleite die übergreifende Finanzplanung. Gemeinsam betrachten wir:
- Ihre finanziellen Ziele,
- Ihre Einnahmen und Ausgaben,
- vorhandenes Eigenkapital,
- Ihre gewünschte Liquiditätsreserve,
- die passende Finanzierungsstruktur,
- Ihre Altersvorsorge,
- weitere Anlageklassen und
- die langfristige Vermögensentwicklung.
Dabei geht es nicht nur um die Frage, ob ein bestimmtes Objekt interessant ist. Es geht darum, wie sich eine Immobilie sinnvoll finanzieren und mit den übrigen Lebenszielen verbinden lässt.
Fazit: Immobilien strategisch in die Finanzplanung integrieren
Eine Kapitalanlageimmobilie kann ein sinnvoller Baustein für Vermögensaufbau und Altersvorsorge sein. Besonders als Paar, als Angestellte oder als Selbstständige mit längerer Berufshistorie stehen die Chancen gut. Neben Neubaukonzepten können auch Bestandsimmobilien an einem Standort mit hoher Wohnungsnachfrage interessant sein.
Die passende Strategie entsteht durch eine ganzheitliche Betrachtung. Der erste Schritt ist eine klare Analyse der Ausgangslage. Danach lässt sich konkret planen, wie eine Immobilie zu Ihren Zielen passen und wie sie sich sinnvoll finanzieren lässt.
Weitere Einblicke in Finanzwissen, Altersvorsorge und meinen Besuch in München finden Sie auf Instagram bei Finanzen mit Stieler.
